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Socam 5 月 29 號通告回購方案以 2.5 億元回購最多一億股，即每股作價＄ 2.5 ，附表假設回購方案獲得通過及完成 1 億股回購，控股股東權益增加 26% ，每股資產淨值上升 17% ，公司資產淨值只減少 7% 就能做到以上效果應該是一個雙贏方案。「錯」投資角度是一個雙贏方案，投機角度 $2.5 太孤 Q 寒啦。

Socam 5 月 8 號通告可能動用三億港元作為回購股份或派發股息，根據股東大會授權每年只可回購不多於 10% 股份估計以下情景（注意純屬估計，極可能不會發生）

好耐無更新983啦；3月28號出咗一個比預期中差少少的業績，市場馬上反應又沽落去上市新低，一間連續五年虧蝕的公司市場反應都屬於正常，所有持貨人包括大股東羅康瑞都一定好難接受，現在唯一給大家的出路就是盡快賣盤，又或者將四個沒有高增長潛力的商場盡快處理放售套現減低買盤的阻力。相信管理層也是向此目標前進，但中國內地今天商場供求不平衡狀況，把所有商場全部變現要有耐性及一定難道。所以現在只有在每天收市後及開市前等待帶來驚喜的通告。

今天2017年11月16日開始寫「我太固執？#4」，#4是固執篇最後一章所以主要集中討論瑞安建業的價值。(因我相信距離收成的日子已不遠） 其實好簡單如果瑞建今天賣盤，賣價理論上是資產淨值➕殻價； 瑞建6月30日資產淨值每股$7.9 (中期業績顯示） 市場殼價5億按瑞建已發行股份約每股$1.0（估計建築加地產殻價五億） 以上兩個元素，先講殼價； 市場一直傳聞主板殻價5-6億，創業板殼價2-3億左右，我們可以從 0888 「路訊通」十月尾宣布賣盤驗証； http://marjumarju.blogspot.com/2017/10/blog-post_27.html 我之前已粗略計過「路訊通」殼價大約5億，正路瑞安建業是地產加建築股應該比廣告股殼價更值錢啲。 剛剛新鮮滾熱辣豐展控股 1826HKEX 今天（Nov 22) 公布大股東賣盤產生全面要約作價6.7億，如果簡單減去資產淨值8700萬個殻賣5.8億。（裝修公司賣給深圳金融科技公司，2015年上創業板17年轉板跟著賣出！高手！）（羅生要考慮聘請豐展管理層）所以保守估計瑞建每股殼價$1.絶對合理。 第二個元素資產淨值（BV); 自從大股東羅康瑞2014宣佈賣盤不成後瑞建不停賣產套現但資產淨值越賣越縮，股價由7元跌至現在$1.8；不過瑞安建業經過新CEO黃月良先生11個月來的醫治，公司資產結構已很清楚更簡潔； 1. 建築業務；香港最巨規模的建築公司之一，要做到每年盈利1億不難！ 資產縮水機會不大。 2. 國內房地產業務；     a. 大連天地15億售出，一半現金另一半4厘息半年內支付，買家是上市公司3639壞帳機會不大，交易虧損1.6億即每股減值$0.33；    b.   瀋陽天地 商場及上蓋少量物業，2016年報公佈商場出租率只有40%，但同時換了CEO所以相信已足夠減值，加上中期報告顯示出租率有點上升及招攬很多老外餐飲（銳意變身成為港板老蘭）所以再宿水機會不大，留給新買家繼續經營亦有助賣盤時通過監管機構批准。    c.   重慶創匯首座 ，我九月親自去參觀了這個商場加車位項目，位置優越只是旁邊有個地盤使出租率下跌，現在正在修飾外牆所以可以留畀下家。    d.   南京 牛首山住宅項目，主要發展 別墅 ...

這兩年不論是業績或是資產淨值及股價都強差人意，況且公司不斷變賣資產套現但是資產變買後資產淨值卻大縮水，到底發生什麼事？公司帳目有問題？是老千股？還是大部份香港老牌公司都面對的經理人問題？ 兩年來我 參加了好幾次瑞房（HKEX0272) 業積發佈會，每次都借機近距離追問羅先生如何處理瑞安建業，最近一次今年九月羅先生已記得我們而且真誠對我們說「對不起你們及股東」。 不過呢句說話我都聽咗幾次啦😂。 我們曾多次發信給公司高層及與公司非執董多次討論，當發現公司CEO黃福霖先生疑似典型經理人問題我們馬上向公司反映想不到公司在2017年1月起換來新的CEO Frankie，但是新CEO年齡比黃福林先生要大，不過年齡大小與能力高低不一定有相連關係；我們今年三月份直接發信給董事局並且在瑞房業積會再次追問羅先生；當時羅先生的答覆：「Frankie會跟進而且我們的來信亦會在董事局開會時討論」。結果今年四月我們應約在灣仔瑞安中心與CEO 對話一個半小時，在這個半小時裡我們追問公司淪落如斯前地的前因後果也有討論未來的前景，這次會面使我們清楚了解黃月良先生的諗法。 呢幾個月黃先生成了幾個交易（將會在#4說明），但是都沒有為公司股價注入動力，股價低殘原因好大可能是第二大股東penta不停沽貨套現有關，是否代表Penta依然不相信公司有未來？ 我們決定要親身調查公司在內地的幾個特殊項目，我們選擇了四川，瑞安建業在四川有兩個項目；分別成都城中匯及重慶創匯首座。（我們也問過黃先生為什麼商場收租會虧損？）重慶收租物業虧損使我們更有興趣了解公司內部運作，加上成都項目的商場物業、寫字樓物業及SOHO待售物業在2017年中期報告顯示發展計劃可能有變；當確定了日期就馬上通知公司，希望當地工作同事可以帶領我們深入了解公司面對什麼困難。 我們得到了正面回應，無論係香港的同事及四川當地的同事都積極及熱情地回應我們的要求及仔細地帶領參觀成都及重慶那兩個項目，完全沒有遊花園的感覺，當然我相信公司高層的指示相當重要，回港後亦與香港負責的同事會面兩小時交流對公司在這兩個項目的意見。 總結這兩年來的所見所聞及四川之旅幾可肯定瑞安建業並非市場上的所謂老千股，因為我唔相信老千股的管理層會理會我們（小股東、just small potatoe) 的各種麻煩囉嗦的要求。 相信瑞安主要問題是普遍傳統家族生意經常遇上無人接班及經理人管理...

人人都講勿忘初衷我梗係都要講下啦！ 我作為一個專注於特別情況的價值投資者，當日睇到通告；「2014年三月公司根據收購守則3.7出通告表示大股東與一名獨立第三者商討有可能導致控股權轉讓」 心裏想，^_^哎呀可能走雞希望佢賣唔成啦咁我咪有機會囉^_^ SOCAM復牌之後股價由＄7升上＄10當刻嘅資產淨值＄13左右，咁我梗係唔會追貨啦！ 雖然冇追到貨，但係開始做功課都冇壞。 發現 1）2011年大股東羅康瑞以每股作價$12向其他股東收購最多5400萬股，收購價較提購前的市場價高24%，動用資金6.48億；（今天收市價計呢次收購帳面輸5.4億） 2）之後2013年宣布資產變現計劃； 呢啲資訊對一個專注於特別情況的價值投資者相當吸引。 結果大家都知道同年七月份公司宣佈大股東股權轉讓不成。 通告 之後瑞安建業先後賣出多項資產；例如北京合作項目、瑞安建業在內地嘅建築公司賣給瑞安房地產、2015年分別賣走上海浦東四季酒店及與法國拉法基合作的水泥廠，所以大股東決定賣資產又或者賣走瑞安建業決心毋庸置疑。 2015年中瑞安建業發出盈利預警之後股價大概在＄7以下徘徊，當時嘅資產淨值＄12，我的貪念來了（現在回想當時嘅情況及反省，當時買入瑞安建業最高回報率不夠100%，$12+$1shell, 只適宜投入投資總額的10至20%）但那時$6.5至＄7我 投入咗50%😂。 就係咁帶來了之後兩年的積極維權活動了。 下一篇- 維權· 深入了解及參與！ 👆🏻今年九月去成都視察瑞安城中匯賣剩的商業及商住項目，本來我們已自行訂好酒店，但SOCAM 同事勸喻下，接受了她們熱情的安排！（圖為她們安排的酒店，雖不是5星且價格相對便宜，但可以肯定下次再去成都我會再住呢間酒店！）

呢隻股票我跟蹤了她三年，持貨兩年，最近一年積極維權，上個月自費飛上成都、重慶實地考察；我諗！好多983的小股東都想知道好地地一隻曾經顯赫有名的股票「瑞安建業」大老闆又是著名鷹君集團四公子羅康瑞（著名的香港人理論上是老千機會較低），點解會搞到如斯田地？（這兩年股價下跌70%，資產淨值少左$5）還有業績及股價見底未？ 由於小弟文筆笨拙只好分幾篇文章導出！ 下一篇寫 - 為什麼要跟 蹤「瑞安建業」

雖然中期仍然虧損，但係最壞時期相信已經過去，而且已跑回軌道了。 她今年應不會有盈利，但係亦不會有輸大錢的機會，大連天地及南京項目因市況不錯所以減值的機會不大，其他已經建成的商場雖然出租率不高但係冇輸大錢嘅機會再加上人民幣已升值五個percent（參考綜合全面收益表）。我仍然相信最終賣殼散Bang； 羅生親口對我說「我留過殼有乜用」 我信你！等triple 😬

初步估計明天股價平穩😂

明天是她宣布中期業績，雖然公司已公布「盈喜」，但還是期待報告內容，看來業績已見底，希望在報告內找到更多蛛絲馬跡證明見底💪🏻

A very good decision on this deal, not because how much 983 can get. it is because they finding their way on future! http://www.hkexnews.hk/listedco/listconews/sehk/2017/0804/LTN201708041251_C.pdf

May because of the man blow 983, today she restart rebound " 瑞安建業（983）潛喺8年嚟海底價，PB得番0.23倍，長線超賣到痹，當係博反彈咁講，都開始抵博。 瑞安建業對上4年，全部見紅，尤其2014年到2016年，每年大出血超過10億元，現價1.97元，比2008年金融海嘯價，仲要潛水過50%。但咁睇，瑞安建業跌到呢個位，月線9RSI得番16，長線極度超賣，技術上畀到一個反彈條件。 又瑞安建業近幾年大見紅，除咗本業唔醒神，亦同集團去瘀、進行資產減省有關。 但經呢幾年去蕪，瑞安建業負債比率由高達82億元，減到得番24億元，而隨住短期進一步資產整合，資產質素再改善，可以輕裝上路。 又瑞安建業上年再就成都同天津兩項物業資產減值5.6億元，再狠撇減值。諗到係，物業價值已經如實反映，喺集團進一步撇減呢類資產時，第日成績單唔再咁傷，買瑞安建業中短期張成績單好睇番，又係point。 再講，瑞安建業家陣得番9億元市值，喺羅氏家族揸住嘅上市公司當中，係至細隻，大股東喺進行財務優化後，就要諗點樣湊大番集團。 瑞安建業呢個殘價，PB得0.2倍。最近幾年，建築股好似雨後春筍，唔少近磅行家上市，好似新褔港（1447）、劍虹（1557）同宏基（1718），PB全部喺兩倍樓上，瑞安建業比落去，PB吸引到爆！ 又好似上邊講，喺集團對上幾年減值狠撇，NAV實淨番晒之餘，呢個PB，無水份。 當瑞安建業現價翻半番到2.82元，目標價PB，都係得0.3倍，啱上到同系統瑞安房地產（272）PB水位，但仲未上到上邊行家PB水平，又瑞安建業目標價市值13.5億元，比起瑞房過百億元市值，仲係好碎料。 錢雋 細價股專家 本欄逢周二刊出 97年主權移交至今，香港前進還是倒退？「蘋果」與你細數廿載風雨。 【回歸二十年】專頁： 錢雋"

瑞安建业(00983) : 瑞安建业（00983-HK）公布，发行于2020年到期的2亿美元6.25%优先票据，票据将按年息6.25%计息，于每半年期末支付，自2017年11月8日起于每年的5月8日及11月8日支付。 经扣除费用、佣金及开支后，票据发行的... 网页链接